This is the house that Jack built

Introduction

Мне сложно сейчас будет описать ситуацию на рынке жилья в Нидерландах. Она меняется каждый месяц. Но расскажу, как это было у нас.

Хотелось бы написать в кратце и без воды. Но тогда, возможно, картина может показаться неполной. Постараюсь описать основные детали и, наверное, отличие от российской покупки. Потому что когда-то давно я имела возможность купить квартиру в ипотеку и в России. Поэтому могу поверхностно сравнить оба процесса.

Маклер/Агент

Если, вдруг, вы задумались о покупки жилья в Нидерландах, и серьезно решили пойти на этот шаг, то рекомендую сразу найти маклера. Это такой специалист, который поможет делать ставки (ну почти как на ипподроме), вести все диалоги с другой стороной, т.е. с маклером/агентом, который представляет интересы продавца и много еще чего. Услуги его недешевы, но возвращаются назад после сделки государством. Насколько я помню, это работает только для экспатов.

Почему маклер так важен?

Маклер:

• всегда говорит на родном местном языке, что означает никаких межъязыковых проблем при договоренности, сделки и т.п.
• знает, как правильно составить рекомендательное письмо для продавца. Это долгая история, но поверьте - это важно.
• расскажет вам про ваши шансы на ипотеку. И в обще, подготовит и рассмотрит с вами возможные варианты кредита. Этот пункт работает, если у вас маклер с расширенными опциями до ипотечного агента.
• иногда выезжает на объект для его осмотра. Это тоже важно, ибо "глаз-алмаз" лучше обнаружит недочеты и сообщит вам.
• проверяет понравившийся вам объект на наличие юридических тонкостей.

Возможно, что-то еще. Но нас волновали только некоторые пункты из перечисленных. Для нас был важен найм этого специалиста, потому что мы не знали местного рынка и не говорили на местном языке.

Кто такие агенты по ипотеке. Агенты - это ипотечные консультанты. Они есть в каждом банке. Но бывает так, что маклер, он же и агент. И вот такие специалисты помогут не только преобрести жилье, но и оформят фактически за вас ипотеку: найдут банк, предоставят вам выгодные предложения (вы только выберете), помогут оформить все документы (вы только ставите подписи, внимательно изучив N-ое количество страниц). И все.

Где искать жилье. Просмотры

Искать все там же, на funde. Или прямо на сайте риэлторских агентств. Видите понравившееся жилье, пишите письмо или заполняете форму обратной связи. Вам перезвонят и вы договоритесь о дне недели и времени просмотра. Из-за высокого спроса вы можете быть ни одни на просмотре или пойти на объект через неделю-две. К сожалению, несмотря на рост ипотечной ставки и рост цен на жилье, спрос лишь немного снизился. А предложений очень мало, особенно жилье в энергоэффективность A,B,C.

На просмотр мы ходили сами, без маклера. Связывались с агентством, представляющим понравившуюся квартиру и без каких-то проблем получали приглашение. Единственное, помимо нас на просмотре могла быть еще толпа покупателей и много агентов. Иногда на funda я вижу open haus. Скорее всего там можно беспрепятственно приходить и смотреть в отведенные часы жилье.

I like it

И вот настал тот момент, когда вы нашли жилье своей мечты. Вы готовы покупать. И тут начинается самое сложное во всем пути. Я бы никогда не подумала, что на квартиры бывает аукцион. У нас так было практически везде. При чем аукционы были закрытыми. Что все это значит: потенциальные покупатели делали ставки, но закрытые - никто не знал, сколько ставит другой участник. Система bid-ов бывает еще и открытой: когда можно видеть последнюю ставку. Но такой тип аукциона большая редкость.

Изначально жилье выставляется с определенным ценником, допустим 350к евро. Это не означает, что вы его купите за эту стоимость. В большинстве случаев это стартовая цена и хозяин ждет предложения. На момент, когда мы покупали, ставки были очень высокие. Это было пиковое время. Мы делали достаточно высокий bid по рекомендации нашего маклера. И эта информация тоже закрытая, т.е. другие маклеры не видят, какую ставку сделал каждый. В общем, покупка - это та еще лотерея. Но я видела в русских группах, что люди редко, но справляются с покупкой без маклера. Это нервы, время. Если хотите быстро и надежно, как вышло у нас, то маклер вам в руки.

В общем, покупка жилья сейчас в Европе достаточно дорогое удовольствие. И прежде, чем идти на такой шаг, надо все хорошо взвесить. Мы пошли на него, потому что у нас родился ребенок и мы собираемся тут обосноваться. Потому что брать ипотеку и покупать жилье на год - это не выгодно. Еще очень сильно начали расти цены на арендную стоимость жилья. Т.е. вы платите либо ренту, либо ипотеку, при этом ежемесячные платежи равно сопоставимы.

Все время нужно взвешивать варианты и выбирать лучший. На социальное жилье, которое достаточно дешевое, мы не можем претендовать. Еще плюсы своего жилья: вы должны только банку. Пока вы платите, все хорошо. Если арендовать, то там куча нюансов. Из своего опыта в Нидерландах я поняла, что тут я никак не защищена ни от чего. Только от неправомерного выселения хозяевами. В целом, дела обстоят достаточно плачевно. Покупка может оказаться не только вложением денег, но и оказать сберегательный эффект для нервной системы. Сейчас мне намного спокойнее в своем жилье. Я чувствую себя комфортно.

Сделка

Если ваш bid выигрывает, то ваш маклер сообщает вам об этом: письмом, звонком - неважно. Важно, что у вас есть время на передумать. Пока готовится договор продажи-покупки, пока вы его читаете, то можете съехать абсолютно беспрепятственно. Насколько я помню, на обдумывание дается 3-4 дня. И еще в это время можно заказать проверку квартиры специалистом на асбест, замер площадей и прочие технические нюансы. Нам этот специалист обошелся в 500 евро. Зато он нам нашел кривой пол в ванной. Когда уже подпишите договор продажи-покупки, то уже нужно будет платить неустойку за расторжение договора. Оплата неустойки примерно 10-20% (я не помню точно) от окончательной стоимости жилья. В общем, нюансы есть. Если все устраивает, то идет поиск подходящего ипотечного банка и предложения.

Далее два пути: ваш маклер, он же агент по ипотеке, готовит вам предложения из банков. Если у вас не такой многофункциональный маклер, то обычно у каждого банка есть свои ипотечные консультанты, которые помогают со всем. В любом случае весь путь, от заключения всех договоров до получения ключей, очень простой. Я особо не вникала в весь процесс: просто подписывала бумаги в электронном виде. С владельцем квартиры, маклерами с обеих сторон, переводчиком (все зачитывание важных документов идет на нидерландском) и самим нотариусом мы встречались один раз на подписании договора продажи-покупки или передачи ключей.

Отвечу сразу на вопрос по ипотеке: а что будет, если банк не одобрит? Ничего. Сделка автоматически расторгается без всяких неустоек. Этот пункт должен быть прописан в самом договоре продажи-покупки.

На самом деле все довольно легко проходит, что это не мешает работе, отпуску и etc. Документы все подписываются в электронном виде, встреча только одна. И вот это огромный плюс. Я вспоминаю, как я это делала в России: одно посещение банка на одобрение ипотеки стоило мне тогда 3-4 часа, да еще с какими-то проверками и странными вопросами. Потом беготня к застройщику. Хотя, купить квартиру на котловане было плевое дело: никаких аукционов и очередей. Да, я забыла отметить, что в России я покупала новострой.

Если делать вывод: то в покупке жилья ничего сложного нет. Своему маклеру вы предоставляете сведения о своих доходах. Далее вам рассчитывают ценовой потолок ваших возможностей, исходя из чего вы рассматриваете потенциальное жилье. Хотите с видом на море, хотите только label A и etc. Все зависит от этого потолка и ваших пожеланий. Особо не повыбираешь: как я писала выше, спрос огромный, предложений мало. Особенно мало на класс жилья с энергоэффективностью A и B. Это фактически нереально купить. Ну или можно приобрести, но за достаточно высокую стоимость. Можно выжидать, но и то не факт, что получится выиграть сделку. Какие-то объекты не успевают дойти до funda: скупают моментально.

Расходы

В этом пункте хочу просто отметить расходы при покупке. Первое, что вы оплачиваете - это услуги маклера/агента. Цену не подскажу: везде разная. Потом вы платите налог с покупки. Еще оплачиваете услуги нотариуса, переводчика и может что-то еще. Т.е. у вас в целом выходит примерно 8-10% расходов от стоимости жилья. Это тоже нужно учитывать. Экспатам возвращается расход, потраченный на услуги маклера/агента. Информацию можно проверить на местных государственных порталах.

Вывод

Если подводить итоги, то схема приобретения жилья достаточно прозрачная и простая. Вопрос заключается только в доступности. Сейчас в Европе, не только в Нидерландах, в принципе, везде рынок недвижимости перегрет. Конечно, хочется чаще жить с комфортом в большом городе, чтобы магазины, большие моллы были в шаговой доступности. А если есть машина, то можно выбрать и пригород. Но я скажу честно, что и там и там цены достаточно высокие. Возможно, в каких-то случаях, аренда будет намного выгоднее. Но все познается в сравнении и возможностях.